תמ"א 38

הרחבת הדירות הקיימות, בהתאם למגבלות החלות על המגרש שעליו עומד הבניין, והוספת קומות חדשות לצורך בניית דירות חדשות על גג הבניין הקיים. בבניינים בהם קיימת קומת עמודים מפולשת ניתן לעיתים להוסיף דירות גן בקומת הקרקע. הוספת מרפסות מקובלת אף היא כתמורה לבעלי הדירות, כל עוד הדבר מתאפשר מבחינה תכנונית.

במסלול חיזוק ובינוי התמורה לבעלי דירות כוללת חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, הרחבת הדירות הקיימות במידת האפשר על ידי הוספת ממ"ד, שדרוג השטחים המשותפים בבניין כולל שיפוץ הלובי וחדר המדרגות, הוספת מעלית, החלפת המערכות החיצוניות של הבניין וכאמור גם נשיאה בכל עלויות הפרוייקט, ישירות ועקיפות.

במסלול חיזוק ובינוי בעלי הדירות נשארים לגור בדירותיהם במהלך הפרוייקט (להוציא מקרים חריגים המחייבים אחרת).

הריסת הבניין הקיים ובנייה של בניין חדש במקומו, הכולל דירות חדשות (על פי רוב גדולות יותר) לכל בעלי הדירות הקיימות, דירות נוספות למכירה על ידי היזם וחניון. נוסף על זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38 ניתן לנצל גם זכויות בניה עפ"י תב"ע. היקף הבנייה תלוי בהיקף הזכויות שניתן לנצל ובמגבלת הקומות המותרות. אפשרויות הבניה משתנות מעיר לעיר ואף משכונה לשכונה בתוך אותה העיר, ומצריכות בדיקה ספציפית לגבי כל בניין ובניין.

במסלול הריסה ובנייה בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה, במידת האפשר גדולה יותר מהנוכחית, הכוללת ממ"ד ומרפסת שמש, ומקום חניה תת-קרקעי. גם במסלול זה היזם נושא בכל עלויות הפרויקט, הישירות והעקיפות.

במסלול הריסה ובניה בעלי הדירות מפנים את דירותיהם קודם לתחילת הבנייה, עוברים לדירות חלופיות בשכירות אשר ממומנת ע"י היזם, ושבים אל הדירות החדשות לאחר השלמת הבנייה. נהוג שהיזם נושא אף בעלויות הובלה מהדירה הקיימת אל הדירה החלופית ומהדירה החלופית חזרה לדירה החדשה, בעלויות שירותי תיווך ככל ונדרש השירות ובמקרים מיוחדים אף בעלויות אריזה.

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרת התכנית היא להגביר את עמידותם של מבנים ישנים, אשר נבנו לפני תקן 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה, מפני אסון טבע הרסני. התכנית מציעה תמריצים כלכליים ותכנוניים לבעלי דירות בבניינים אלו, על מנת לעודד אותם לחזק את המבנים ולהפוך אותם לבטוחים יותר.

1. הגנה על חיי אדם:
חיזוק מפני רעידות אדמה הינו אלמנט קריטי בכל מבנה והוא בעצם אחת הסיבות הבסיסיות לקיומה של תכנית תמ"א 38. רעידות אדמה הן אסון טבע אשר ברוב המקרים אינו צפוי, כאשר עמידות המבנה יכולה להוות גורם מכריע בין חיים למוות. חיזוק המבנה במסגרת תמ"א 38, בא לענות בדיוק על צורך זה של הגברת עמידות המבנה בפני רעידות אדמה ולהגנה על חיי דייריו. הדרכים בהן מבוצע החיזוק, הן על ידי הוספת אלמנטים מבניים חזקים, שיפור יסודות הבניין וחיזוק קירות ועמודים, ולעתים אף הריסת הבניין ובנייתו מחדש.

2. שדרוג איכות החיים של דיירי הבניין:
תמ"א 38 אינה עוסקת רק בחיזוק המבנה מבחינה פיזית, אלא גם משדרגת משמעותית את איכות החיים בבניין. במסגרת הפרויקט מתבצעים שיפוצים נרחבים הכוללים:
שיפוץ חזיתות הבניין המעניק לבניין מראה חדש ומודרני, ומשפר את האסתטיקה של הסביבה.
החלפת תשתיות ישנות כגון מערכת החשמל, האינסטלציה והביוב. הבלאי של תשתיות הבניינים הישנים מצריך לא רק תיקונים, אלא גם החלפה בשלב כלשהו. תמ"א 38 היא הזדמנות נהדרת להחליף את התשתיות, בין אם מדובר בתמ"א 38/1 המחזקת את המבנה הקיים ובין אם בתמ"א 38/2, בה הורסים את המבנה ומקימים מחדש (פירוט בהמשך)
הוספת מעלית המשפרת משמעותית את הנגישות בבניין ומקלה על התניידות דייריו, בפרט לקשישים ונכים, וכן לדיירים הגרים בקומות הגבוהות יותר.
שיפוץ השטחים המשותפים – ובכללם הלובי, חדרי המדרגות והחצרות. השיפוץ תורם למראה נקי ומטופח של הבניין, מכניס אווירה נעימה וחיונית יותר ומשפר את איכות החיים של דייריו.

3. הגדלת שוויה של הדירה:
שוויה של דירה בבניין שעבר חיזוק או בינוי מחדש במסגרת תמ"א 38 יהיה גבוה יותר מדירה בבניין ישן שלא בוצעה בו תמ"א 38. הסיבה לכך, היא שדירות שעברו תמ"א 38 נחשבות לבטוחות יותר, מודרניות יותר ובעלות איכות חיים גבוהה יותר. כתוצאה מכך, הן מושכות כמות גבוהה יותר של מתעניינים בקנייתן ולכן ניתן למכור אותן במחיר גבוה יותר.

4. פטור ממסים:
בעלי הדירות זכאים לפטור ממס שבח ומהיטל השבחה בעת ביצוע פרויקט תמ"א 38. פטור זה הופך את הפרויקט לכדאי עוד יותר מבחינה כלכלית ומעודד בעלי דירות רבים לקחת בו חלק.

5. מימון מלא על ידי היזם:
יתרון משמעותי נוסף של תמ"א 38 הוא שהיזם הוא זה שנושא בכל ההוצאות הכרוכות בפרויקט, החל משלב התכנון ועד לביצוע. משמעות הדבר היא שבעלי הדירות אינם נדרשים להשקיע כסף מכיסם, ונהנים מכל היתרונות של הפרויקט, ללא כל עלות מצידם.

הליך תמ"א 38 הוא מורכב וארוך, במהלכו מתקבלות החלטות משמעותיות המשפיעות על עתיד הבניין ועל זכויות הדיירים גם יחד. כדי לשמור על זכויות הדיירים שיתממשו במלואן ולא יפגעו, חשוב להיעזר בעורך דין מומחה לתמ"א 38, אשר ילווה את דיירי הבניין בתהליך מתחילתו ועד סופו, יספק להם את המידע הנדרש טרם התחלת הפרוייקט ויוודא שהוא מתבצע בהתאם לחוק ובאופן הוגן, לכל אורך הדרך.

אלו הסיבות העיקריות מדוע חשוב לקבל ליווי משפטי בפרויקט תמ"א 38:

ניהול משא ומתן מול הרשויות והיזם:

היזם הוא בעל אינטרסים כלכליים משמעותיים בפרויקט. לכן, חשוב לנהל מולו משא ומתן מקצועי על מנת להבטיח את זכויות הדיירים. עורך דין מנוסה ידע לנהל את המשא ומתן באופן מיטבי, אשר יגן על האינטרסים של הדיירים הן אל מול הרשויות והן אל מול היזם.

פיקוח על ביצוע הפרויקט והבטחת זכויות הדיירים במסגרת ההסכם

ההסכם בין הדיירים ליזם הינו מסמך משפטי חשוב, אשר קובע את זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים. עורך דין מומחה מפקח על התהליך מבחינה משפטית ומבטיח שההסכם יגן על זכויות הדיירים ויסדיר את כלל ההיבטים המשפטיים של הפרויקט.

הגנה על הדיירים במקרה של סכסוכים:

במהלך פרויקט תמ"א 38 עלולים להתעורר סכסוכים בין הדיירים ליזם, או בין הדיירים לבין עצמם. במקרה של סכסוך, חשוב להיות מיוצגים על ידי עורך דין מומחה, אשר ידע להגן על זכויותיהם של כלל הדיירים, לעשות סדר בכל מה שקשור להתנהלות על פי חוק ולנהל את ההליך המשפטי בצורה מיטבית.

בחינת כדאיות הפרויקט:

עורך דין מומחה ומנוסה יוכל לסייע בבחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ולערוך בדיקה ראשונית של זכויות הבנייה המוקנות לדיירים במסגרת התכנית. הדרך הטובה ביותר לאמוד את ערכו הכלכלי של הפרויקט, הינה באמצעות עריכת מכרז יזמים וקבלת הצעות מיזמים שונים לביצוע הפרויקט. כמובן שניתן להיעזר גם בשמאי מקרקעין מטעם בעלי הדירות.

עריכת מכרז יזמים

אחת הדרכים היעילות ביותר למקסום התמורות המגיעות לבעלי הדירות בפרויקטים של תמ"א 38, היא עריכת מכרז יזמים. במסגרת מכרז כזה, בעלי הדירות מזמינים באופן אקטיבי הצעות מיזמים שונים, תוך שהם מפרטים את דרישותיהם והעדפותיהם. כך, הם יכולים להשוות בין ההצעות השונות ולבחור את ההצעה הטובה ביותר עבורם. אצלנו במשרד עו"ד יקותיאל ושות', פותחה שיטה למכרזים כאלו, הנקראת שיטת "המכרז ההפוך". שיטה זו בעצם הופכת את יחסי הכוחות שבין הדיירים ליזמים – לטובת הדיירים ומאפשרת להם להגדיר את רצונותיהם, לשמור על זכויותיהם, למנוע אי הבנות או אי תשומת לב לפרטים קריטיים ואף מריחת זמן מיותרת מצד היזם.

כדי למקסם את היתרונות של מכרז יזמים, חשוב לערוך אותו בצורה מקצועית ויסודית וכן להגדיר במדויק את הדרישות וההעדפות של בעלי הדירות. כדי לעשות זאת כמו שצריך עם מקסימום מיצוי זכויות ומינימום אי הבנות, חשוב לבחור עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית, אשר ילווה את הדיירים במכרז היזמים. עורך הדין הנ"ל ידע לייעץ באופן מקצועי מהן דרכי הפעולה הנכונות והיעילות ביותר בכל שלב, על מנת להבטיח שיקבלו את התמורה הטובה ביותר עבורם. עוד על מרכז יזמים ושיטת המכרז ההפוך ניתן לקרוא כאן

תמ"א 38 היא תוכנית חשובה וחיונית, אשר תרמה ותורמת רבות שיפור לאיכות החיים של דיירים בבניינים ישנים ולשמירה על בטיחותם. יחד עם זאת, היא אכן נמצאת בשלבי סיום ברוב הערים בארץ (למעט ערים מסויימות, אשר קיבלו הארכה עד פברואר 2026). חלק מהרשויות אישרו, או תאשרנה תוכניות חלופיות לתמ"א 38 וחלקן מסתמכות על "חלופת שקד", המשלבת בין הצורך של הבניין הבודד לבין התחשבות בצרכים רחבים יותר של האזור בו נמצא הבניין ובדר"כ גם תאשר זכויות בניה רחבות יותר לשם כך. פרוייקטי התמ"א 38 שכבר החלו – ימשיכו עד לסיומם המתוכנן, אך החל מהחודשים הקרובים, לא יחלו חדשים.

ככלל יש לומר, כי רוב הרשויות מעדיפות קידום של פרויקטים של פינוי בינוי, בהם ניתן לבצע תכנון מיטיב תוך ראיה של כלל האזור או העיר ולתת מענה על צרכים רבים יותר של התושבים, כדוגמת שטחים פתוחים, מוסדות חינוך ועוד. בחלק מהתוכניות או מסמכי המדיניות שכבר אושרו בחלק מהערים, ניתן לראות כי אזורים מסויימים סומנו להתחדשות בניינית (כגון תמ"א 38), בעוד אזורים אחרים סומנו להתחדשות מתחמית (פינוי בינוי).